bei Doppelhäusern und Eigentumswohnungen
Der Bundesgerichtshof hat am 14. Juni 2007 (Aktenzeichen: VII ZR 45/06) ein
richtungsweisendes Urteil bezüglich der Anforderungen an den Schallschutz
für Doppelhäuser verkündet.
In wesentlichen Teilen können die Urteilsgründe auch auf die Anforderungen für den Schallschutz bei Eigentumswohnungen übertragen werden.
Die Leitsätze lauten:
a) Welcher Schallschutz für die Errichtung von Doppelhäusern geschuldet ist, ist durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Wird ein üblicher Qualitäts- und Komfortstandard geschuldet, muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren. Die Schalldämm-Maße der DIN 4109 können schon deshalb nicht herangezogen werden, weil sie lediglich Mindestanforderungen zur Vermeidung unzumutbarer Belästigungen regeln. Anhaltspunkte können aus den Regelwerken zu den Schallschutzstufen II und III der VDI-Richtlinie 4100 aus dem Jahre 1994 oder das Beiblatt 2 zu DIN 4109 liefern.
b) Vertragliche Erklärungen des Unternehmers, die Mindestanforderungen an den Schallschutz würden überschritten oder es werde optimaler Schutz erreicht, kann eine vertragliche Wirkung deshalb nicht aberkannt werden, weil aus ihnen das Maß des geschuldeten Schallschutzes nicht bestimmbar sei. Das Gericht muss unter Berücksichtigung der gesamten Vertragsumstände das geschuldete Maß ermitteln.
c) Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik entsprechender Bauausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als sie sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukommt.
d) Bei gleichwertigen, nach den anerkannten Regeln der Technik möglichen Bauweisen, darf der Besteller angesichts der hohen Bedeutung des Schallschutzes im modernen Haus- und Wohnungsbau erwarten, dass der Unternehmer jedenfalls dann diejenige Bauweise wählt, die den besseren Schallschutz erbringt, wenn sie ohne nennenswerten Mehraufwand möglich ist.
Die Parteien hatten in der Baubeschreibung unter dem Stichwort „Bauausführung“
vereinbart:
| „Alle Bestimmungen im Hochbau im Bezug auf Wärme, Schall- und Brandschutz werden eingehalten. Die in den Verordnungen festgelegten Mindestwerte werden überschritten.“ |
Unter dem Stichwort „Vorwandinstallation“ heißt es:
| „Im WC und Badezimmer werden die Rohre und insolierten Spülkästen der WC’s vor der Wand verlegt, isoliert und fachgerecht abgemauert, wodurch neben optimaler Geräuschdämmung auch eine dekorative, sinnvolle Ablagemöglichkeit mit interessanter Raumgestaltung entsteht.“ |
Der Bundesgerichtshof führt in den Entscheidungsgründen aus, dass die Schalldämm-Maße der DIN 4109, wenn sie nicht vereinbart sind, in aller Regel nicht die maßgeblichen Anknüpfungspunkte für die Feststellung des geschuldeten Schallschutzes sind. Maßgebend sind die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche.
Der Besteller hat insoweit in aller Regel keine Vorstellungen, die sich in Schalldämm-Maßen nach der DIN 4109 ausdrücken, sondern darüber, in welchem Maße er Geräuschbelästigungen ausgesetzt ist, inwieweit er also Gespräche, Musik oder sonstige Geräusche aus anderen Wohnungen oder Doppelhaushälften hören oder verstehen kann. Entsprechende Qualitätsanforderungen können sich nicht nur aus dem Vertragstext, sondern auch aus erläuternden und präzisierenden Erklärungen der Vertragsparteien, sonstigen vertragsbegleitenden Umständen, den konkreten Verhältnissen des Bauwerks und seines Umfelds, den qualitativen Zuschnitt, dem architektonischen Anspruch und der Zweckbestimmung des Gebäudes ergeben……
Bereits aus diesen Umständen werden sich häufig Anforderungen an den Schallschutz ergeben, die deutlich über die Mindestanforderungen hinaus gehen und es deshalb rechtfertigen, die Vereinbarung eines gegenüber den Schallschutzanforderungen der DIN 4109 erhöhten Schallschutzes anzunehmen. Denn es muss berücksichtigt werden, dass die Anforderung der DIN 4109 nach ihrer in Ziffer 1 zum Ausdruck gebrachten Zweckbestimmungen Menschen in Aufenthaltsräumen lediglich vor unzumutbaren Belästigungen durch Schallübertragung schützen sollen. Nach dieser Zweckbestimmung werden die Schallschutzwerte der DIN 4109 auch als Mindestanforderung an den Schallschutz im Hochbau bezeichnet. …….
In aller Regel wird dem gegenüber der Erwerber einer Wohnung oder eines Doppelhauses eine Ausführung erwarten, die einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard entspricht. Haben die Parteien einen üblichen Qualitäts- und Komfortstandard vereinbart, so muss sich das einzuhaltende Schalldämm-Maß an dieser Vereinbarung orientieren.“
Von besonderer Bedeutung ist folgende Feststellung des Bundesgerichtshofs:
„Können durch die vereinbarte Bauweise bei einwandfreier, den anerkannten Regeln der Technik hinsichtlich der Bauausführung entsprechende Ausführung höhere Schallschutzwerte erreicht werden, als es sich aus den Anforderungen der DIN 4109 ergeben, so sind diese Werte unabhängig davon geschuldet, welche Bedeutung den Schalldämm-Maßen der DIN 4109 sonst zukommt…..“
Der Bundesgerichtshof erteilt mit diesem Urteil der Auffassung vieler Bauträger und auch Gerichten eine klare Absage, welche immer wieder die Meinung vertreten, ohne ausdrückliche Vereinbarung sei nur der Mindestschallschutz der DIN 4109 geschuldet.
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